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【ハウスドゥ愛西】愛西市、あま市、津島市　不動産売却のポイント延長敷地は売れる？売れない？

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2022-07-05

このブログの担当者　渡邉友浩

　株式会社不動産トータルサポート代表取締役

　ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西を運営しています。

　岐阜県出身　南山大学法学部卒業界歴　24年　

　　　市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！

【愛西市、あま市、津島市　不動産売却のポイント延長敷地は売れる？売れない？】

弊社が選ばれている理由｜お客様の声

愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西【(株)不動産トータルサポート】代表の渡邉友浩です。
延長敷地の土地は売れないよね？とご相談にみえるお客様もいらっしゃると思います。
延長敷地でも売却は可能です！！過去に通路部分が４０ｍを超える土地をご購入いただいたこともあります。
今回は、延長敷地について投稿させて頂きます。

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【延長敷地とは？】
『延長敷地』とは、細い路地（通路）を通った先にある奥まった土地のことです。
竿につけた旗のような形状をしているため、『旗竿地（はたざおち）』とも呼ばれています。不動産業者さんによっては、『敷地延長』や『路地上敷地』とも呼ばれています。
道路に対する間口が狭いので、通常の整形地より査定金額が安くなります。

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【延長敷地の売却査定ポイント】
『延長敷地』の査定をご依頼いただく際に私の目がすぐいくポイントは通路部分の幅と通路の長さです。建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない土地は、そもそも建築ができないのですが、延長敷地の場合はもう少し制限があります。
≪愛知県建築基準条例第６条より≫※大規模建築物、特殊建築物は除きます。

路地上部分の長さ　　　　　　　　　路地上部分の幅　　　　　　　　　　　　
　１５ｍ未満の場合　　　　　　　　　　　２ｍ以上
　１５ｍ以上２５ｍ未満の場合２．５ｍ以上
　２５ｍ以上の場合　　　　　　　　　　　３ｍ以上
　ここで、気を付けて頂きたいのは、
　①隅切り部分は、ここでいう路地上部分の幅には含みません。
　②路地上部分の幅は、路地上部分の一番狭いところで上記基準を満たさないといけません。
　上記基準を踏まえたうえで、査定の際は、整形地だった場合の査定金額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛けて一旦算出します。そこに、市場調整率等考慮して売主様にご提案しております。（他にも算出方法や考慮する部分は当然ございます。）
全体に対する路地上部分の割合や通路の幅、長さにもよりますが同じエリアの整形地と比べると１割～３割ほど低い評価となります。
但し、愛西市、津島市、あま市では、建築基準法の基準は満たすものの通路幅が２ｍの土地は評価はかなり厳しい金額となってしまいます。普通乗用車が仮に駐車できても降りられませんから・・・。

【延長敷地のデメリット】
①駐車場の出し入れが不便な場合も・・・。
敷地の形状からして変えようがない問題ですね。駐車そのものがしづらかったり、縦列で駐車する場合は車を出すタイミングによっては入れ替えが必要です。
愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西が、分譲土地を企画する場合は、駐車場部分の間口を５ｍ～６ｍ確保して、延長敷地をつくる場合もあります！！
②建築コストが高くなる場合が・・・。
通路部分の幅が狭いことにより重機の大きさに制限が出て施工費や資材の運搬費が高くなります。ユニット工法のハウスメーカーさんは施工できないケースもあります。

【延長敷地のメリット】
私が考える買主様にとってのメリットは以下の通りです。
①整形地よりも価格がお値打ちな場合がある！！
　同じ価格なら有効宅地（路地上以外の部分）が整形地よりも広いケースがある！！
　物件によっては、同じエリアの整形地よりもお値打ちに、広く購入できる可能性があります！！
②固定資産税が軽減される！！（土地）
　整形地と比べて固定資産税が安くなることがあります！！
③道路に直接面していない分静かです！！
　自動車の通行があっても奥まっている分静かですよね！！
④外からの視線を気にする必要が軽減される！！
　家の目の前を人が通ることが少ないので（来訪者ぐらいですよね！）、通行人の視線を気にせず生活していただけます。
⑤小さなお子さんの事故防止になる！！
　延長敷地の大きなメリットと考えてます。玄関を出てすぐ道路ではないので。
　玄関から道路まで一定の距離があるので、道路に面した家と比べるとお父さん、お母さんがヒヤッとするケースが軽減できますね！！
　通路部分で夏場にプールで遊ぶこともできますね！！

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【まとめ】
①延長敷地は整形地と比べると査定金額はお値打ちになりがち。
②延長敷地は、路地上部分の長さによって必要な路地幅が変わってくる。
③延長敷地は売れないわけではないです。デメリットもありますが、メリットもありま　す！！

～愛西市、あま市、津島市で売却をご検討の方～
愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西では、『不動産買取』、『不動産仲介』いずれもご対応可能です。
お客様のご意見をお聞かせいただいたうえで、最適なご提案をさせて頂いております。
ご相談、査定は無料ですので、地元に密着して経験豊富なハウスドゥ愛西にお気軽にご相談ください！！

弊社が選ばれている理由｜お客様の声

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