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【ハウスドゥ愛西】愛西市、あま市、津島市　不動産売却のポイント認知症と成年後見制度

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2022-07-04

このブログの担当者　渡邉友浩

　株式会社不動産トータルサポート代表取締役

　ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西を運営しています。

　岐阜県出身　南山大学法学部卒業界歴　24年　

　　　市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！

【愛西市、あま市、津島市　不動産売却のポイント認知症と成年後見制度】

弊社が選ばれている理由｜お客様の声

愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西【(株)不動産トータルサポート】代表の渡邉友浩です。
親の医療費や生活費医療費、施設への入居費用の為、親が所有している不動産を売却したい！というお客様もいらっしゃると思います。
そんな時、親が認知症になってしまった！こんなご相談を頂くことがあります。
さて、所有者が認知症になった場合、不動産は売却できるのでしょうか？
今回は、所有者が認知症の場合の不動産売却について投稿させて頂きます。

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【所有者が認知症の場合、不動産は売却できる？】
不動産の売買契約は、『適切な判断』のもと契約をすることが大前提です。したがって、認知症により『適切な判断』ができない場合は、仮に売買契約を締結したとしても無効となります。
したがって、認知症等で『適切な判断』ができない場合は、不動産の売却はできません。では、『適切な判断』ができる（意思能力がある）ことは、どのように判断するのでしょうか？
愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西に、売却のご相談を頂いた場合は、まずは、ご本人様とご面談させて頂きます。不動産のこと以外の会話もさせて頂き、大変恐縮ですが、会話が成立しているかを確認させて頂きます。そのうえで、ご担当の医師やケアマネージャーさんにも日常についてお聞かせいただいております。わたしたちが判断能力があると判断させて頂いた場合は、司法書士さんにご本人様と再度ご面談させて頂き、わたしたちと司法書士さんで最終のご判断させて頂いております。但し、不動産売却においてお引渡し時の売主様の状態が大切な為、販売開始時に意思能力があれば良いという問題ではありません。
万一、『判断能力』がない場合は、『成年後見制度』を利用して不動産売却を進めていくこととなります。

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【成年後見制度による不動産売却】
成年後見制度とは、『認知症や知的障がいによって判断能力が不十分な人が、生活をする上で不利益を被らないよう、「成年後見人」が本人の代わりに適切な財産管理や契約行為の支援を行うための制度』です。
成年後見制度を利用すれば、『適切な判断』ができない所有者の不動産を売却できる可能性がでてきます。
成年後見制度を利用する場合、被成年後見人（所有者）の居住用不動産か非居住用かによって手続きが変わってきます。
①居住用不動産の売却
　居住用不動産を売却する場合は、それ以外に比べて厳しくなっています。被後見人がお住まいになる場所がなくなってしまっては困りますからね！！
　成年後見制度を利用する場合、（民法８５９条の３より）成年後見人は、被後見人が所有する居住用不動産を、売却、賃貸、担保権の設定やこれに準ずる行為をする場合には、家庭裁判所の許可を得なければなりません。（私が、以前お手伝いさせて頂いた案件で、倒壊しかかった建物を解体する際も、裁判所に許可を頂いたことを思い出しました・・・。）
　成年後見人が、被後見人の所有する自宅土地建物の売却する場合は、成年後見人は、家庭裁判所に対して売却の許可を申し立てます。
　　申立てを受けた家庭裁判所は、処分の目的（必要性）や被後見人の収支状況、将来の居住環境、売買金額を鑑みて許可するかを判断します。
　なお、被後見人が院や老人ホームへの入所により、長期間自宅を空けているとしても、居住用不動産に該当しますので注意が必要です。
②非居住用不動産の売却
　非居住用不動産については、成年後見人は家庭裁判所の許可がなくても、財産管理の一環として、売却をすることができます。
ただし、後見監督人が選任されている場合は、後見監督人の同意が必要となりますので注意が必要です。

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【まとめ】
①所有者が認知症等で『適切な判断』ができない場合は、不動産の売却はできません
②成年後見制度を利用すれば、『適切な判断』ができない所有者の不動産を売却できる可能性がある。
③成年後見制度を利用する場合、被成年後見人（所有者）の居住用不動産か非居住用かによって手続きが変わってくる。
④成年後見手続きは、一般の方には難易度が高いので、愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西及び成年後見制度に強い弊社提携司法書士事務所にお気軽にご相談ください。

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愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西では、『不動産買取』、『不動産仲介』いずれもご対応可能です。
お客様のご意見をお聞かせいただいたうえで、最適なご提案をさせて頂いております。
ご相談、査定は無料ですので、地元に密着して経験豊富なハウスドゥ愛西にお気軽にご相談ください！！

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