【愛西市不動産｜ハウスドゥ愛西】売却査定！土地の売却査定の方法は？【ハウスドゥ愛西】愛西市の地域密着型不動産情報サイト

【愛西市不動産｜ハウスドゥ愛西】売却査定！土地の売却査定の方法は？

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2022-11-26

このブログの担当者　渡邉友浩

愛西市、あま市の不動産売却はお任せください！！

　株式会社不動産トータルサポート代表取締役

　ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西を運営しています。

　岐阜県出身　南山大学法学部卒業界歴　24年　

　　　市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！

弊社が選ばれている理由｜お客様の声

【愛西市不動産｜ハウスドゥ愛西】売却査定！土地の売却査定の方法は？

愛西市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西(株)不動産トータルサポート代表の渡邉です。

毎日のように売却査定のご用命を頂きありがとうございます。ご相談の中で『このあたりの相場は？』とよくご質問を頂きます。土地の査定は単純に相場が当てはまる訳ではなく、道路幅員や接道の長さ、土地の広さ、間口、奥行きによって大きく変わってきます。
今回は、土地の売却査定の際に指標の1つになる公的評価や、査定価格に影響を及ぼすポイントなど売却査定について投稿させて頂きます。土地の売却をお考えの方！是非ご参考にしてください。

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この投稿のポイント！

●３つの公的評価（公示地価・相続税路線価・固定資産税路線価）！
●市街化調整区域では、【既存宅地】でないと評価は大幅減！
●接道要件がない土地は建築不可！
●不整形地はもちろん、間口の狭い整形地も評価減！

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目次
①公的評価も目安のひとつ！
②市街化調整区域でチェックすべき点！
③道路は重要なポイント！
④敷地の形状は重要なポイント！
⑤まとめ

公的評価も目安のひとつ！

不動産の売却をお考えの方はお気軽にハウスドゥ愛西(株)不動産トータルサポートにお問い合わせください。なかなかお時間が取れない！まだ、査定するほどの状況ではない！といったお客様がおおよその価格を把握する方法のひとつに公的評価があります。
土地の公的評価は３つあり、公示地価・相続税路線価・固定資産税路線価です！！
A公示地価とは？
地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示（令和4年地価公示では、26,000地点で実施）するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。
また、公示地価と同様に公的な地価データとしてあげられるものが「基準地価」です。
「基準地価」とは、各都道府県が主体となって毎年7月1日の評価が9月20日頃に公表される土地の標準価格のことです。評価の対象となるのは全国の約2万地点の「基準地」です。基準地価の評価方法は公示地価とほぼ同じですが、都市計画区域内以外も含まれる点、公示地価では2人以上である不動産鑑定士が1人以上という点が異なります。
B相続税路線価とは？
相続税路線価とは、国税庁が毎年1月1日に公表している公的評価額のひとつです。
ポイントは道路ごとに地価が決められている点です。
相続税路線価は公示地価の80％を目安に定められます。
C固定資産税路線価
固定資産税評価額とは、相続税路線価同様、道路ごとに地価が決まられます。固定資産税の課税の基準にするため、市町村が3年に1度公表します。
固定資産税路線価は、公示地価の70％を目安に定められています。

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市街化調整区域でチェックすべき点！

愛西市は全体の約95％を市街化調整区域占めています。
市街化調整区域は原則として建築物の建築はできません。
市街化調整区域についてはこちらのブログをご参照ください。↓
市街化調整区域とは？
不動産売却|既存宅地とは？
新宅地ってなに？
市街化調整区域の雑種地に家は建てられるか？
市街化調整区域で流通するのは既存宅地であり、同じ宅地であっても新宅地やそれ以外の地目のものは著しく査定金額が安くなります。

土地の売却査定は、公示価格や路線価格等の明確な根拠だけから算出されるわけではありません。道路との関係や敷地の広さ、形状によって、査定金額が上下する大きなポイントとなります。

道路は重要なポイント！

土地の査定の際に建物が建築できるかは大きなポイントとなります。
建築基準法では、建築基準法上の道路に2ｍ以上接していない土地は建築物の建築はできないとされています。これを接道義務といいます。
接している道路幅員が4m未満の場合は、セットバック（道路の中心線から2ｍの後退）が必要です。セットバック部分には建築物の建築はできませんので、セットバック部分の面積分は査定金額が下がる可能性があります。
また、接している道路の方角による影響もありますし（南側道路は日当たりが良くなるので評価が高い）、一方だけが道路に接しているより二方向、さらには角地の土地は日当たりや風通しが良くなる場合が多く圧迫感も少ない上、建物や駐車場配置の自由度が高まりますので査定金額が上がる可能性があります。
住宅用地として売却する場合は接している道路の幅員が狭いと評価が下がるだけでなく、幅員が広すぎても評価が下がる可能性があります。
土地の売却査定において、前面道路は非常に重要なポイントとなります！

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敷地の形状は重要なポイント！

同じエリアに同じ坪数の土地がお隣さん同士であった場合でも、敷地の形状によって査定金額が違ってっ来ることは何となくご理解いただけると思います。
敷地形状がいびつな不整形地より【整形地】の方が建物のプランや駐車場配置の自由度が上がります。また、延長敷地（旗竿地）は残念ながら整形地よりも評価が下がってしまいます。
延長敷地についてはこちらのブログをご参照ください。↓
不動産売却のポイント延長敷地は売れる？売れない？
但し、整形地であっても道路に対する間口が狭い物件や極端に奥行きがない物件など間口と奥行きのバランスが悪い物件も査定金額は下がってしまいます。形状とともに広さが極端に狭かったり広かったりしても査定金額が下がる傾向にあります。エリアの需要に対して土地の広さが適切か？とうい点が大切です。