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【ハウスドゥ愛西】愛西市、あま市、津島市　不動産売却のポイント契約不適合責任ってなに？？

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2022-07-01

このブログの担当者　渡邉友浩

　株式会社不動産トータルサポート代表取締役

　ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西を運営しています。

　岐阜県出身　南山大学法学部卒業界歴　24年　

　　　市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。

【愛西市、あま市、津島市　不動産売却のポイント契約不適合責任ってなに？？】

弊社が選ばれている理由｜お客様の声

愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西【(株)不動産トータルサポート】代表の渡邉友浩です。
今回は、不動産を売却する際の、『契約不適合責任』について投稿させて頂きます。

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【契約不適合責任ってなに？】
民法の改正（２０２０年４月１日～）により、今まで売主様に負っていただいていた『瑕疵担保責任』が『契約不適合責任』に変更されました。
売主様は、売却していただいた不動産に不具合があった場合、買主様に対してこの責任を負っていただくことになります。
万一、不具合があった場合、買主様は売主様へ以下4つの請求ができるようになりました。
従来の瑕疵担保責任では、買主様からの請求は、契約の解除と損害賠償請求の２つでしたから、２つ増えたことになります。
①追完請求権（改正民法５６２条）
買主様は、売主様に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しなどの追完請求をなすことができます。
引渡された物件が、不完全であった場合は、完全なものを渡すように請求できるということです。

②代金減額請求権（改正民法５６３条）
文字通り、売買代金を減額してくださいという請求です。
但し、代金の減額を請求できるのは、買主様が①の追完請求をしたけれど、一定の期間内に追完がない場合や、そもそも追完不能の場合もしくは、売主様が追完を拒絶している場合などです。

③損害賠償請求権（改正民法４１５条及び５６４条）
改正民法は、５６４条にて、上記の①追完請求権や②代金減額請求権とともに、損害賠償責任が可能となります。
但し、契約不適合があれば直ちに損害賠償請求が認められるのではなく、契約不適合が売主様の責めに帰することができない事由によるものである時は、損害賠償請求は認められないものとされています。

④契約解除権（改正民法５４１条、５４２条、５６４条）
買主様の契約解除権については、催告解除と無催告解除とがあり得ます。
催告解除（改正民法５４１条）は、契約不適合の場合に、買主様より相当の期間を定めて追完請求を催告したうえで、相当期間内に追完がない時に認められます。
無催告解除（改正民法５４２条１項）は、追完不能の場合や、売主様が追完を拒絶している場合で、かつ、契約不適合の状態では契約目的を達成することができない場合や、契約目的を達成するに足りる履行がされる見込みがないことが明らかな場合に認められます。

【売主様がするべきことは？】
契約不適合責任における買主様の権利は非常に幅が広がりました。
売主様が不動産売却の際にすべきこと、また、できることは何があるのでしょうか？
①中古住宅の場合はインスペクションの実施をしましょう！
インスペクションによって発見された不具合箇所は、契約書等に明記して買主様に不具合を理解していただいたうえでご契約をしましょう！
②告知書、付帯設備表のご記入はより細かく！
愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西では、媒介契約の際に告知書、付帯設備表をご記入いただいております。
売主様が知っていることをこと細かくお教えいただいて、買主様にお伝えしましょう。
③解体工事の際の試掘は必須事項！
買主様が建築工事着工後の地中埋設物の発見を防ぐために解体工事を行った場合は、試掘をして地中の状態を把握しましょう。
④どうしても、契約不適合責任がご心配な場合は・・・・。
愛西市、津島市、あま市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西では、買取のご提案の際に契約不適合責任免責のご提案もできます。

お気軽にご相談ください。

以上、今回は『契約不適合責任』について投稿させて頂きました。

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